La « loi Jeanbrun », de quoi parle-t-on ?
Ce nom désigne le dispositif fiscal Relance logement introduit par la loi de finances du 19 février 2026. Son principe : déduire chaque année une fraction de la valeur d’un logement de ses revenus fonciers imposables. Ce mécanisme d’amortissement concerne la location non meublée et s’inscrit dans le régime réel d’imposition.
Les acquisitions concernées doivent intervenir du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, la date de dépôt de la demande de permis de construire est déterminante. Le dispositif peut être utilisé partout en France, sous réserve des conditions attachées au logement et à sa location.
Sources : DILA, Service Public, présentation du 24 février 2026 ; ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026.
Quels biens et quelles locations sont concernés ?
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Une maison individuelle ne relève donc pas de ce dispositif. Le neuf et la vente en l’état futur d’achèvement sont visés. Dans l’ancien, il faut une opération répondant aux conditions de travaux : production d’un immeuble neuf au sens fiscal ou amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec les critères de réhabilitation lourde requis. L’ANIL précise notamment l’objectif d’un DPE A ou B en métropole. Un simple rafraîchissement ne suffit pas.
Le propriétaire s’engage à louer le logement vide comme résidence principale, de façon effective et continue pendant au moins neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés selon la catégorie choisie : intermédiaire, sociale ou très sociale.
La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus est exclue. L’option fiscale est irrévocable pour le logement. Une détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés est possible sous conditions, notamment de conservation des parts.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 ; ANIL, conditions des dispositifs d’investissement locatif.
Comment se calcule l’amortissement ?
Le terrain est exclu de l’amortissement et évalué forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais. Dans le neuf, la base amortissable représente ainsi 80 % de ce prix. Les taux annuels varient selon l’affectation locative :
| Location | Neuf | Ancien éligible |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Très sociale | 5,5 % | 4 % |
Le total des déductions d’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, pour l’ensemble des logements concernés. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements bénéficiant du dispositif proviennent respectivement de la location sociale ou très sociale. Dans l’ancien, le calcul tient aussi compte des travaux éligibles selon les règles du texte.
Source : loi de finances pour 2026, article 47, créant les i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Les points à anticiper : déficit foncier et revente
Le déficit foncier obéit à ses propres règles. Sa fraction provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut, en principe, être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est distinct de celui de l’amortissement : additionner les deux montants pour annoncer une économie d’impôt serait incorrect. Les travaux déjà intégrés à l’amortissement ne peuvent pas être déduits une seconde fois.
La revente doit également figurer dans l’étude. Les amortissements admis en déduction viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable, ce qui peut augmenter celle-ci. Une rupture de l’engagement locatif peut aussi entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Sources : ministère de l’Économie, déficit foncier, 9 septembre 2026 ; ANIL, analyse de l’article 47 : déductions, engagements et plus-values.
Quel intérêt pour investir à Bourg-en-Bresse ou Péronnas ?
Notre conseil est de construire deux prévisionnels pour le même bien : l’un avec le dispositif, l’autre avec une location classique. Comparez le loyer réaliste, les charges de copropriété, les travaux, le financement, l’entretien et la fiscalité à la revente. Un avantage fiscal se juge avec les contraintes de location et votre horizon patrimonial.
Le niveau de loyer retenu doit rester compatible avec la demande et les références du secteur. Avant une réservation, faites confirmer l’éligibilité de l’opération et le montage fiscal par votre notaire ou votre expert-comptable. ImmoSalignac peut vous accompagner dans le choix du bien et la préparation de sa mise en location.
Vous étudiez aussi le logement locatif intermédiaire ? Consultez notre article sur l’investissement LLI, dont les règles doivent être examinées séparément. Pour faire le point sur votre projet, contactez l’équipe ImmoSalignac.
Sources et dernière vérification
Article daté du 1er septembre 2026, actualisé le 27 septembre 2026. Références : loi de finances pour 2026 publiée au Journal officiel du 20 février 2026, Service Public, ministère de l’Économie et analyse juridique de l’ANIL, consultés le 27 septembre 2026. Exemple chiffré hypothétique, sans promesse de rendement ou d’économie fiscale.